Prostorska frka Primorske novice
Gašper Čehovin
»Čemu, sedaj bova pa oba umrla«, je žalostno vprašala žaba v basni O škorpijonu in žabi. »Ne morem si pomagati, to je v moji naravi,« ji je odgovoril škorpijon potem, ko jo je pičil. Banke so depozitni finančni posredniki, ki zbirajo vloge in dajejo kredite. Od nefinančnih podjetij se razlikujejo po tem, da imajo med aktivo svoje premoženjske bilance predvsem finančno premoženje, med pasivo pa dolgove. Upravljajo in nudijo finančne storitve in nimajo nikakršnih kapacitet za upravljanje nepremičnega premoženja, saj tega »ni v njihovi naravi«. Članek je logično nadaljevanje problematike, ki so jo kolegi obdelali v aprilski Prostorski frki »Je začasna raba urbanih prostorov nova priložnost v istrskih mestih?« (23.4. 2021, Cotič, Uršič, Novaković). Isti problem in predlagano rešitev preverim z ekonomske in pravne perspektive.
Namen slabe banke
Bančni sistem je ključnega pomena za nas posameznike, saj poleg sodobnih plačilnih sredstev, ponujanja varčevanja in financiranja naših lastnih naložb (npr. stanovanjski krediti), neposredno posega tudi v realni sektor in od tu dalje na našo zaposlitev, kakovost življenja, socialno varnost in premoženje. Ob predpostavki pravilnega upravljanja s svojo zadolženostjo, podjetje najema posojila z namenom širitve, izkoriščanja donosov obsega, s ciljem donosnejšega poslovanja in nenazadnje povečanja novih zaposlitev, kar neposredno vpliva na blagostanje gospodinjstev. Banke niso kapitalistični izum, imeli smo jih pod socializmom in fevdalizmom, prve zametke bančništva pa najdemo že v starem Egiptu.
Ko je leta 2008 prišlo do svetovne finančne krize, se je ta dotaknila vseh držav na podoben način, Slovenija ni bila nikakršna posebnost. Finančno krizo so povzročila deviantna ravnanja finančnega sektorja in finančnih institucij na globalni ravni, kar je vključevalo tvegane posle in odobritve preveč tveganih kreditov. Verjelo se je, da bodo finančni trgi, ki naj bi bili v stalnem ravnovesju, regulirali sami sebe. To se je seveda izkazalo za iluzorno. Propad banke Lehman Brothers je na eni strani pomenil val številnih konkretnih izgub pri različnih poslih, a na drugi strani je povzročil globalni val nezaupanja in strahu do večine finančnih posrednikov, tudi bank.
Slaba banka je univerzalni mehanizem
Večina držav se je ob prejšnji finančni krizi odločila za urejanje problema slabih sredstev bank in tveganih postavk na način, da so uporabile mehanizem t. i. slabe banke. Slednji ni nikakršen slovenski izum, nasprotno, v zgodovini je bil preizkušen že mnogokrat. Odprava slabih aktiv bank je bil eden od treh ključnih orodij sanacijskih ukrepov. Likvidnostno krizo smo reševali z novimi posojilnimi linijami (drugi ukrep), krizo v realnem sektorju pa z učinkovito kombinacijo monetarne in fiskalne politike(tretji ukrep). Vse države so upravičeno najprej pohitele reševati banke, saj so te preveč sistemsko pomembne in bi njihov kolaps lahko sesul celoten finančni sistem. Obstaja več modelov slabe banke. Nekateri, kot so irski in španski model, so se menda izkazali za nekoliko boljšo alternativo od slovenskega modela, a pri vseh je namen sila podoben: očistiti bilance poslovnih bank z namenom izboljšanja njihovega položaja na trgu in zmožnosti financiranja podjetij (banka brez slabih terjatev tudi ne rabi rezervacij zanje), pridobitve zaupanja investitorjev in bonitetnih agencij. Naknadno pa slaba banka poskuša v nekem omejenem zakonskem obdobju odprodati te naložbe in deloma poplačati državna proračunska sredstva, s katerimi je v začetku svojega obstoja odkupila slabe terjatve poslovnih bank.
Slika 1: Degradirani prostor bo z začasno rabo pripomogel k višji kakovosti življenja. Foto: Gregor Mezgec
Podcenjene posledice na prostor
Po letu 2008 se je v Sloveniji, s postopnim propadom mnogih preambicioznih nepremičninskih in drugih naložb ter naknadnem prenosu slabih terjatev slovenskih bank na slabo banko v letu 2013, pojavil nov fenomen: vpliv bančnega sistema tudi na naš življenjski prostor. Vzemimo le primer mojega mesta; velik del izolskega zemljišča v neposrednem stiku z mestnim jedrom je degradiranega, s popolnoma pasivnim lastništvom, ki že desetletje in več čaka na investitorja-kupca na belem konju. Gre za območja kot so trikotnik nad Delfinom, območja Marine, območja nekdanjega Arga, območje nekdanje Ribe, območje nekdanjega Delamarisa, območje nekdanje ladjedelnice, območje Rude. Med temi gotovo izpostavljam ladjedelnico v lasti slovenske slabe banke in območje nekdanjega Delamarisa v lasti avstrijske privatne slabe banke HETA. Na fenomen smo se Izolani že navadili in razpadajočega območja skoraj ne vidimo več, a problem je večji kot se zdi. Ker tako veliko pomembnih območij (še) ni v lasti privatnega ali javnega strateškega lastnika, ki bi z lokalno skupnostjo odprl tvoren dialog in deloval v svojem in občem dolgoročnem interesu, je ovirano tudi izvajanje usklajene in celovite strategije razvoja mesta. Slednje vpliva na umeščanje javnih vsebin v našem okolju in na pomembne gospodarske panoge, na primer v Izoli je to turizem. Sklicujoč se na čakanje na boljše tržne pogoje degradiranih območij, ti pasivni lastniki ponekod že 15 let prepuščajo omenjena urbana območja nazadovanju tako s prostorskega kot z estetskega, kulturnega, socialnega in trajnostnega vidika. Rezultat je razpad javnega prostora in izguba lokalne identitete, kot so na primer identiteta ribiškega mesteca, ladjedelniška tradicija in tradicija predelave rib. Prostorske posledice, ki jih je finančna kriza prinesla v izolski prostor so temeljiteje predstavljene v tretji Prostorski frki: Je začasna raba urbanih prostorov nova priložnost v istrskih mestih? (23.4. 2021, Cotič, Uršič, Novaković).
Vsi izgubljajo
DUTB razumljivo ni aktivna upraviteljica premoženja in gospodarjenje niti ni njen namen. Če bi si to lastnica država želela, bi ta zemljišča prenesla na katerega od državnih skladov, kot so SDH, DSU, Kad, Stanovanjski sklad. V primeru DUTB gre za časovno omejen projekt do zakonskega leta 2022, ki ima za cilj le odprodati premoženje na dražbah za najvišjo ceno in tako povrniti vsaj del proračunskih sredstev, ki smo jih porabili za reševanje slabih aktiv poslovnih bank.
Z degradiranimi območji smo izgubili vsi, zmagovalca ni. Že res, da so ta posledica želje po prehitrem zaslužku, a takratnim lastnikom ni uspelo ustvariti nobenega premoženja, nekateri so danes tudi v zaporu. Banke niso z odkupom slabih terjatev pridobile ničesar, so kvečjemu na “nuli”, slaba banka ima s svojo novo lastnino več problemov kot koristi, saj se njen uspeh meri v uspehu odprodaj na dražbah, pri čemer vidno zaostaja. Naj škode občini in lokalni skupnosti niti ne omenjam. Gre za »lose-lose« izplen, ali kot bi rekli američani, za »catch 22«. Kako se lahko izvijemo iz tega gordijskega vozla? Kako lahko dosežemo vsaj postopno urejanje prostora našega mesta, ki bo vključeval vzdržnosten prostorski razvoj ter omogočil kakovostne življenjske razmere v našem mestu? Kako doseči, da se bodo moji otroci nekoč lahko prosto sprehodili okrog mestnega jedra ob obali, brez da bi preskakovali rjaveče žice na pol zaščitenega nevarno propadajočega kompleksa nekdanjega Delamarisa?
Hipna rešitev je v začasni rabi
Ena od možnih rešitev je v prehodni, začasni in spreminjajoči se rabi prostora. Medtem ko neraba prostorov pogosto vodi v njihovo propadanje in degradiranje neposredne okolice, začasna raba pomembno vpliva na dvig uporabne, ekonomske, družbene ali kulturne vrednosti samega prostora in njegove okolice. Dejstvo je, da je v določenih primerih bolje nepremičnino dati v začasno rabo s tržno ceno ali tudi pod njo, da se prepreči njeno propadanje, saj to potem pomeni večje stroške za lastnike, ker je kasnejša obnova veliko dražja kot redno vzdrževanje. Hkrati propadajoča zgradba niža vrednost okoliških nepremičnin in kvalitete življenja v prostoru.
Slika 2: Preveliki investitorski apetiti povzročajo dolgotrajno neuporabne prostorske rešitve. Foto: Sašo Dravinec
V Sloveniji smo naredili velik korak naprej s tem, da smo vzpostavili zakonsko podporo začasne rabe, ki ščiti lastnika nepremičnine in začasnega najemojemalca. Do 2018 se začasna raba sploh ni uspela uveljaviti kot gospodarna raba. Prav tako je bilo skoraj nemogoče spreminjati namembnosti prostora zaradi začasne rabe. Z novima zakonoma Zakonom o urejanju prostora (Zurep-2) in Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS-1) smo vzpostavili pravno infrastrukturo, ki ščiti običajna tveganja najemodajalcev, kot so neplačevanje stroškov, nastanek škode in odškodninska odgovornost, izselitev. Hkrati pa se območjem ali objektom lahko omogoči začasna raba, ki ne sme spreminjati lastnosti prostora tako, da bi bila v prihodnje onemogočena izvedba sprejetih prostorskih načrtov, prav tako ne sme biti v nasprotju s strateškimi odločitvami v razvojnih aktih države in občine.
V Zakonu o urejanju prostora (ZUreP-2), je bila leta 2018 vzpostavljena osnova za začasno rabo, ki je tako dobila tudi svoje sistemsko mesto. Opredeljena je kot takšna raba prostora v ureditvenem območju naselij in drugih ureditvenih območjih, ki ni trajno načrtovana skozi prostorske ureditve ali skozi namensko rabo prostora in prostorske izvedbene pogoje v prostorskih izvedbenih aktih, vendar pa do izvedbe načrtovanih prostorskih ureditev ali predvidenih posegov v prostor omogoča izvedbo začasnih posegov v prostor in začasno izvajanje dejavnosti in s tem smotrno rabo ter aktivacijo zemljišč in objektov, ki niso v uporabi (46. točka 3. člena). Skratka, pravna stroka je svojo domačo nalogo že opravila.
Ko ni bilo več robide, so se lastniki zganili
Naj tudi zaključim še z resnično zgodbo izkušnje začasne rabe, doživete na lastni koži. Poleg premnogih vlog, sem tudi ponosni pridelovalec naravnih vin. Pred 15 leti je bila le velika želja in en prazen sod. Bil sem brez trt, brez grozdja, brez parcele in brez denarja. Po raziskovanju različnih opcij, sem naštudiral naslednji poslovni model: identificiral sem zapuščen vinograd, našel lastnika, ga zaprosil za možnost obdelave njegovega vinograda v zameno za nekaj vina iz njegovega grozdja. Rezultat je bil več kot izjemen. A v treh poskusih se mi je zgodil isti fenomen – zgodil se mi je trg. Ko sem vinograd očistil robide, ga obdelal in je ta pričel rojevati ter je postal na oko ponovno lep kos obdelane zemlje, je vsakič lastnik pridobil nove ideje o tem, kako bi z obdelavo nadaljeval on, oziroma bi zemljišče prodal, ali celo na očiščene terase zasadil oljčnik. Jaz sem si pa svoj najeti vinograd obrisal pod nosom. Isti fenomen se mi je ponovil trikrat zaporedoma, običajno med drugim in tretjim letom tega nesrečnega poslovnega odnosa.
Kaj se je pravzaprav zgodilo? Ta začasna raba prostora je zaradi regeneracije popolnoma degradiranega območja vrednost nepremičnine dvignila do te mere, da je prišlo do nove transakcije – ponovne zamenjave posesti in v nekaterih primerih tudi za spremembo namembnosti (iz vinograda v oljčnik). Morda je bil to zame problem, a za prostor definitivno dolgoročna rešitev pred robido.
